医師の住宅ローン控除｜2000万円の所得要件に注意。医師夫婦の場合は？

本記事は公開されている制度情報をもとにした一般的な情報提供です。住宅ローン控除は住宅の種類・入居時期・世帯構成によって適用条件が細かく異なるため、実際の適用にあたっては国税庁の最新情報をご確認いただくか、税理士・住宅ローンの取扱金融機関にご確認ください。

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住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高に応じて所得税・住民税が軽減される制度です。
マイホーム購入を検討する多くの人にとって身近な制度ですが、配偶者控除、住宅取得資金贈与などと同じく、所得制限があります。
この記事では、2026年現在での制度内容を整理してお伝えしていきます。

住宅ローン控除の基本｜控除率0.7%、控除期間13年

住宅ローン控除は、年末のローン残高に控除率0.7%を掛けた金額が、その年の所得税額から控除される仕組みです。
令和8年度税制改正において、それまでは「令和7年（2025年）12月31日入居まで」が期限でしたが、改正後は令和12年（2030年）12月31日入居まで5年延長されました。つまり、2026年以降に住宅取得を予定している方も制度の対象となります。
控除期間については、新築物件が13年であり、中古住宅も令和8年度税制改正において13年に延長されました（それ以前は10年）。ただし、中古住宅は省エネ基準適合のものに限ります。
所得税から控除しきれなかった分は、翌年度の住民税からも控除されます（上限は課税総所得金額等の5%、最高97,500円/年）。

住宅の省エネ性能によって借入限度額が変わり、一般世帯の場合、省エネ基準適合住宅は2,000万円が上限です（2026年の制度改正で、これまでより1,000万円引き下げられています）。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅やZEH水準省エネ住宅は、より高い借入限度額が設定されています。
また、子育て世帯・若者夫婦世帯には、借入限度額の上乗せ措置もあります。

実際の控除額はその年に納めた所得税・住民税の額が上限となるため、計算上の控除可能額があっても、納税額以上には戻ってきません。

見落としやすい所得要件｜合計所得金額2,000万円を超えると対象外に

住宅ローン控除には、控除を受ける人の合計所得金額が2,000万円以下であることという所得要件があります。
給与収入のみの場合、合計所得金額2,000万円は、給与所得控除を差し引く前の年収でおおよそ2,195万円前後に相当します。

つまり、その年の所得が2,000万円を超えた年は、住宅ローン控除そのものを受けられません。
医師の場合、賞与や当直手当、スポットバイトなどの兼ね合いで年によって所得が変動しやすく、「ある年は所得要件を満たしていても、翌年は所得が増えて対象外になる」ということも起こり得ます。
住宅ローン控除は毎年の所得によって適用の有無が変わる制度だという点は、資金計画を立てる上で意識しておく必要があります。

ローン残高は年々減っていくため、控除額も年を追うごとに減少していくのが普通です。

パワーカップル(医師同士など)がペアローンを組むメリット

夫婦とも医師など、双方が高所得の世帯（いわゆるパワーカップル）の場合、ペアローンを組むことで、この所得要件の問題や、控除枠の余剰を回避しやすくなります。

ペアローンとは、1つの住宅に対して「夫3,000万円＋妻2,000万円」のように、夫婦がそれぞれ別のローン契約を結ぶ方法です。単独ローン（どちらか一方の名義のみ）と比べて、主に3つのメリットがあります。

• 夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる：単独ローンでは控除の対象になるのは名義人1人分の所得税・住民税のみですが、ペアローンなら夫婦2人分の税額から控除できます、
• 控除枠を使い切りやすくなる：借入額が大きいと、「年末残高×0.7%」で計算される控除可能額が、1人分の所得税額を上回り、控除を使い切れないことがあります。2人分に分散することで、この「控除の切り捨て」を防ぎやすくなります。
• 借入可能額を引き上げられる：夫婦それぞれの収入で個別に審査を受けるため、単独ローンより借入可能額を増やせます。

【控除額の一例】（借入5,000万円・認定住宅の場合）
・夫2,800万円 × 0.7% × 13年 ＝ 最大255万円
・妻2,200万円 × 0.7% × 13年 ＝ 最大200万円
・夫婦合計：最大455万円の控除

さらに、所得要件の観点でも意味があります。ペアローンは夫婦それぞれの名義で契約するため、所得2,000万円以下という要件も、夫婦それぞれの所得で個別に判定されます。
例えば夫の所得が2,000万円を超えていても、妻の所得が2,000万円以下であれば、妻の借入分については控除を受けられます。夫婦とも高所得のパワーカップルほど、単独ローンでは所得要件に引っかかりやすい一方、ペアローンにすることでどちらか一方だけでも控除を確保できる可能性が高まる、という構造です。
医師夫婦の場合、このような控除を見越して産休や育休を戦略的に取るということも考えられますね。

一方で、ペアローンには、契約が2本になることで事務手数料・印紙代などの初期費用が増える点、それぞれが団体信用生命保険に加入するため保障の設計が複雑になる点、離婚時にはローンの整理が煩雑になる点など、注意すべき点もあります。借入額を増やせるからといって無理な借入をすると、収入が変動した際の返済リスクも大きくなるため、慎重な資金計画が前提になります。

よくある質問

年収がいくらを超えると、住宅ローン控除が受けられなくなりますか？

合計所得金額が2,000万円を超えると対象外になります。給与収入のみの場合、これはおおよそ年収2,195万円前後に相当します。賞与や当直手当、スポットバイトなどで年による所得変動が大きい場合、ある年は対象でも翌年は対象外になることがあります。

控除額は毎年同じ金額を受け取れますか？

いいえ。控除額はその年末のローン残高に応じて計算されるため、ローンの返済が進むにつれて年々減少していきます。また、実際の控除額はその年に納めた所得税・住民税の額が上限となり、それ以上には戻りません。

子育て世帯や若者夫婦世帯には、何か優遇がありますか？

19歳未満の子がいる子育て世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯には、借入限度額の上乗せ措置があります。ただし、これも合計所得金額2,000万円以下という所得要件を満たしていることが前提です。

まとめ

• 住宅ローン控除は、年末のローン残高×0.7%が所得税から控除される制度で、2026年入居分は新築・中古とも控除期間13年です。
• 合計所得金額2,000万円を超える年は、控除そのものが受けられません。高年収の医師ほど、この所得要件を事前に確認しておく必要があります。
• 夫婦とも高所得のパワーカップルは、ペアローンを組むことで所得要件を個別に判定でき、控除枠の余剰や借入可能額の制約も回避しやすくなります。
• 借入限度額は住宅の省エネ性能・世帯の子育て状況によって細かく異なり、実際の控除額はその年の納税額が上限になります。